A aquisição de um imóvel na planta representa um importante passo financeiro. Contudo, mudanças na situação econômica familiar, perda de renda, aumento expressivo das parcelas corrigidas pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) ou o atraso excessivo na entrega das chaves pela construtora podem tornar o contrato insustentável.
Nesses cenários, surge a dúvida: é possível desistir da compra e receber o dinheiro de volta?
A resposta é sim. O ordenamento jurídico brasileiro garante o direito ao distrato imobiliário, mas as regras e os percentuais que a construtora pode reter variam conforme o motivo da rescisão e o regime do empreendimento.
A Lei do Distrato Imobiliário (Lei nº 13.786/2018) e os Limites de Retenção
A Lei do Distrato alterou a Lei de Incorporação Imobiliária (Lei nº 4.591/1964) e fixou parâmetros para a rescisão contratual quando a desistência ocorre por iniciativa do comprador:
Incorporação Comum (Regra Geral)
Percentual Máximo de Retenção Pela ConstrutoraRetenção de até 25% das quantias pagas
Prazo para Devolução dos Valores ao CompradorDevolução em parcela única em até 180 dias após o distrato
Patrimônio de Afetação (bens da obra segregados do patrimônio da construtora)
Percentual Máximo de Retenção Pela ConstrutoraRetenção de até 50% das quantias pagas
Prazo para Devolução dos Valores ao CompradorDevolução em até 30 dias após a emissão do Habite-se
Além da multa rescisória, a construtora pode descontar valores referentes à comissão de corretagem e eventuais impostos/condomínio caso o comprador já estivesse na posse do imóvel.
Importante: A Súmula 543 do STJ assegura a restituição das parcelas pagas quando o contrato é desfeito. A retenção de todos os valores pagos é considerada abusiva, e é nula a cláusula contratual que preveja a perda total das parcelas.
E Quando o Distrato Ocorre por Culpa Exclusiva da Construtora (Atraso na Entrega)?
Se a desistência for motivada pelo atraso injustificado da construtora na entrega da obra, as regras mudam a favor do comprador.
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Prazo de Tolerância: A lei permite que a construtora atrase a entrega do imóvel em até 180 dias corridos após a data prometida em contrato, sem penalidades.
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Superado o Prazo de 180 Dias: Caso a obra não seja entregue após esse limite, o comprador tem duas opções jurídicas:
- Opção A (Rescisão do Contrato): Exigir o distrato com a restituição integral (100%) de todas as quantias pagas, corrigidas monetariamente, além da multa contratual, devolvidas em até 60 dias corridos (art. 43-A, § 1º).
- Opção B (Manutenção do Contrato): Exigir a entrega do imóvel e receber indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, calculada dia a dia, até a entrega das chaves (art. 43-A, § 2º, da Lei 4.591/1964).
Cuidados Antes de Assinar o Termo de Distrato Oferecido pela Construtora
Quando o comprador entra em contato diretamente com a construtora para desistir do negócio, é comum a empresa apresentar um "Termo de Distrato Amigável" oferecendo a devolução de percentuais irrisórios (como 20% ou 30% do total pago) ou em prazos parcelados a perder de vista.
Antes de assinar qualquer documento de quitação plena:
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Analise o Contrato de Compra e Venda: Verifique se o empreendimento conta com patrimônio de afetação e qual o índice de reajuste aplicado.
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Calcule os Valores Efetivamente Pagos: Solicite o extrato financeiro atualizado do cliente junto à incorporadora.
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Não Assine Termos de Renúncia de Direitos: A assinatura de quitação ampla pode inviabilizar a cobrança posterior das diferenças devidas na Justiça.
Assessoria Jurídica em Negócios Imobiliários
A análise preventiva do contrato de promessa de compra e venda por um advogado imobiliário ajuda a evitar surpresas e a resguardar os direitos do comprador, seja na rescisão judicial ou na negociação extrajudicial.
O escritório Albert de Oliveira Advocacia presta assessoria jurídica em direito imobiliário em Curitiba e, online, em todo o Brasil.